新地产·云南版

上海楼市的成交量在寒风中骤然冷却到低点，于是在更高价位上进入“供求基本均衡”

上海楼市迎来了2007年暴涨后的“涨停板”。涨停板首先体现在：内、中、外、郊环各区地标性质的蓝筹股龙马精神，而垃圾股也鸡犬升天，让买家无缝可钻。
 比涨价更主流的是无房可卖。难得有房源的开发商一律死死捂住不放。在中心城区，基本到了无盘不捂的地步。
 更值得关注的是悄然“变性”的经济适用房。这些项目在低调囤积数年之后，如今纷纷变身为商品房。宝山区“共富新家园”、闵行区沪光路的“爱庐世纪新苑”等本是经济适用房，经地产集团把性别“搞定”后，作为商品房被一抢而空。

各板块全面“涨停”
  涨价不息，调控不止。
  10月22日，上海市有关部门印发了《关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知》，规定以一次性现场书面报价取代以往的轮番举牌竞拍。根据新规则，今后凡住宅用地面积占总用地面积一半以上的地块，现场竞价将经公证、当场拆封报价，最高报价为竞得人。通常情况，开发商只有一次出价机会。
 竞价措施调整明显是为了遏制地价疯涨。但也有人认为，拿地心切的开发商可能一次报出天价。改变竞价形式不解决根本问题。浦东花木新民地块的标书就是书面、密封提交的，结果还是报出了近60亿元的天价。
 果然，市场再一次让管制措施下不来台。11月8日的竞标会上，仁恒以13.01亿元勇夺新江湾城D3地块，以2万元楼板价刷新记录；4个月前绿城获取D1地块的楼板价也不过1.25万元。

成交量触及低点
 如果把半年来买卖房产的人士聚集一堂，道声“辛苦啦！”肯定眼泪哗哗的都是买家：满城奔波打探，历经刁难、反悔和加价才得手；如果问句“后悔不？”这下就轮到卖家哭鼻子了：房子换钞票，很多卖家受的是两茬罪，放弃了物业增值，转身被股市套牢。
 近5年来，上海楼市买家没一个后悔的，卖家没一个不后悔的。这句话大体不错。但到调整前的阶段性高位，买卖双方还是难免惴惴然。
 在口齿不清的房贷新政吹风之后，上海楼市的成交量在寒风中骤然冷却到低点，于是在更高价位上进入“供求基本均衡”、“涨停板”。
 房贷新政使上海楼市歇了口气。第二套房的神秘定义使得众人狐疑，狐疑使得单边上扬的预期受损。
 2007年10月上海一手住宅成交量总量为231.68万平方米，环比跌幅超过四分之一；这也是今年三季度以来，一手住宅市场首次成交量下滑。二手房成交量下滑趋势更明显。中原地产研究咨询部数据显示，10月成交量比9月环比下降了3成左右，与往年相比交易量则下降5成。来自汉宇地产的统计显示，10月以来若干区域部分楼盘挂牌价下调约5%。
 笔者走访了龙茗路沿线的中介，到11月中旬，该区域大致十分之二的卖家还陶醉在单价高报一两千元的幸福感之中；十分之六的卖家在比较认真地卖房；十分之二的卖家对意向买家表示“价钱可以商量”。
 由于早先土地供应的决策出现一厢情愿的“控增量逼存量”，来自新房市场的信息依然令人绝望。上海房地产交易中心“网上房地产”显示：住宅存量逐周萎缩。10月21日，上海可售住宅为550.05万平方米；10月28日，545.45万平方米；到了11月15日，只剩下519.99万平方米新房供不应求已成定局。尽管如此，上海楼市依然出现了高位盘整的迹象。用中介的话讲，现在又是卖家心态平稳时期，大家伙要抓紧。
 二手房价跌量减，显示购买力越来越跟不上价格高涨。工薪阶层心平气和，买房子这事基本跟他们脱离关系了。

阴影：业内暗流涌动
 最近一段，上海开发商的日子并不安生。
 国庆节前，传说中纪委来了几十号人“准备抓人”；国庆刚过，浦东新区副区长康慧军被“双规”的消息就传了出来。据知情人士透露，中纪委在上海拉了过400人的“边控”名单。对康慧军原本计划11月动手，但其妻突然要出国“看儿子”，结果提前双规。
 虽然问题官员并非都在房地产上栽跟头，但房地产无疑是贪腐热点。康慧军违纪行为就与利用职权低价买房、抛售挣取差价有关。涉及的24套高档房产散布于盛大金磐、世茂滨江、仁恒滨江、陆家嘴中央公寓等名盘，保守估算总值约1亿元人民币。
 浦东新区副区长落马没几天，市房地局勘测所官员因贪污被判刑，显示根据两高司法解释，上海房地系统反腐风暴试图撕开官商勾结的“铁幕”。
 牵一发动全身。如果较真的话，与落马官员授受不清的开发商都有违法事实、牢狱之忧。可想而知，从此大家都有小辫子被牵着，“引而不发”也蛮难受。
 除了针对性强的反腐行动，针对土地变性的“秋后算账”是另一个热点。一家媒体曝料：上海住德公司的“新时代”系列小区源于两块经济适用房用地，此乃住德公司老总王建忠（原房地部门官员）经过一番专业手法才得以化公为私。
 势力较量在继续。据传王建忠不久就拿着举报材料出现在举报者面前；他还对某报记者表示：近期“寝食难安”、操碎了心。经过多方努力，该报在送印刷厂之前撤下了综述此事的六个整版。
 不管怎样，类似经济适用房“变性”的大规模违规用地事件自住德公司开始曝光。推而广之，全上海土地“变性”越来越受到关注。此类问题早就有法可依，只要违法必究、执法必严，想来将有一批开发商受累。

前瞻：房贷新政被消化
 10月上海为了避免频出“地王”推出招拍挂新办法，本意是对地价涨势进行适度控制；结果刚亮相就在新江湾城地块蒙羞。在D3地块竞标的同时，重庆龙湖地产以154214万元、楼板价10672元竞得外环外的青浦赵巷地块，推动上海外环外住宅地价首次破万。
 看起来，形式上“一次出价”无力担当稳定楼市的重任。
 为楼市降温、减少房贷风险，房贷新政一度起到了稳定作用：上海新房及二手房成交量都出现了较大比例的下滑。虽然新房的成交价还在上涨，已有部分区域的二手房价开始小幅回落。
 统计经常慢于市场一拍或几拍。据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年10月全国70个大中城市房屋销价同比上涨9.5%，环比上涨1.6%。其中上海表现一般，同比上涨7.9%，环比上涨1.9%。所谓“同比”、“环比”的要害都在于“不可比”，上海的统计数字平稳与其说属于稳步上扬，不如说是曲折地显示了楼市盘整乃至回调。
 但在各界几番猜想、争吵之后，房贷新政其实已经“露底”。沪上多家银行早早表示：以“户”为单位存在认定难度，以个人为单位认定第二套房将成为沪上银行的主流；建行上海分行也下发通知，对第二套房的界定进行补充：已有贷款还清后再贷，就视作“第一套房”。
 考虑到上海一向对调控采取温和态度，预计2008年1月起，随着各行信贷指标的重新“满仓”，上海房贷形势将恢复正常，而新政对楼市的心理影响早被消化。从某种角度理解，房贷新政恰逢银行在年末指标将尽。这场活动既没花本钱，又得到了积极调控楼市的名声，还取得了相当于连续加息的效果，足可谓名利双收。

变数：股市风光不再
 10月以来，沪深股市进入深幅震荡、调整。如果调整持续，不利于上海楼市今后“高举高打”。
 投资动向对上海楼市影响深刻。很多人把百姓今年的恐慌性购房当作自住需求，这些钱虽然来自百姓，预先购房仍属投资乃至投机性质。
 今年春节后上海乃至全国楼市的启动由一批去年在股市饱赚、获利了结的买家推动。股市、楼市相互呼应，造就了一拨拨地王、楼王。
 但是，快乐的赚钱循环可能会告一段落。储蓄大搬家的新基民正在接受风险教育：6000点买入偏股型基金的基民如今大多亏损10％；股市中仍有大批“5·30”后尚未解套的散户。如果股市继续震荡、基金赎回危机爆发，必然导致楼市购买力缩小。
 上海房产是投资品。动辄一两百万元的房子早已与月入不足万元的普通家庭脱离关系，只与投机资本、过剩流动性的体量密切相关。股市不能继续炒高的话，楼市购买力难以为继，上海房价就可能在当前水平走稳甚至微幅下调。考虑到所有人都把奥运会作为炒作的大限，全国性的房价拐点可能提前来临。

特约记者 李杨/文