新地产·云南版

    近日，本刊记者曾收到这样一个短信，“盛高大城新房源憾世推出，4690元起，二房二厅23万，三房二厅55万，昆明首创三个卧室和客厅都朝南，二环最超值豪景楼盘，速询：46*****。”
    4000多就能在“盛高大城”谋得一室？相比于之前每平方米7000多元的豪言壮语，4690元/平方米的起价让人觉得“幸福来得有点太突然”。
    2008年5月24日，星期六，盛高大城终于开盘，部分房源4690元的起价成为事实。
    在盛高大城开盘之前，二环路沿线的其他项目已先后开盘。但业界普遍认为，只有盛高大城的开盘，才会对今年上半年昆明楼市价格走向作一个实质定性。因为，众所周知，二环路楼盘已经成为判断昆明楼市走向的风向标，而在这些二环路楼盘中，盛高大城的价格又将是一个峰值。所以，很多地产人都寄希望于盛高能给昆明房地产市场注入一剂“强心针”。
    不过，随着俊发金色俊园15%的优惠政策的出台，指望盛高能独扛楼市不倒大旗的愿望已不现实。毕竟，在别人都纷纷降价求稳的敏感时期，有实力的公司也不愿意做孤胆英雄，也担心产品无人问津导致血本无归。所以，可以形象地认为本次盛高大城的低价开盘是一次壁虎式的“断尾”保命。
    盛高掉价的断尾之举对于昆明房地产市场无疑是一记闷棍。

盛高房价的“水位线”
    商人不做亏本的生意。无论盛高在此次开盘价格上有多大舍弃，本次推出的房源也不会越过公司最低收益率这条鸿线。所以，相信很多人都和记者一样，十分有兴趣想探究一下盛高大城的房价成本。

地价
    没有人会怀疑，地价是房价成本的最主要的组成部分。2006年11月2日，盛高置地的前身，上海康桥半岛集团以51970万元，拍得面积为161.64亩的原广丰批发市场（每亩321.5万元）。在昆成立昆明盛高置地发展有限公司之后，又在2007年3月28日以13425.7045万元拍得面积为94.573亩的原广丰食品城（每亩141.96万元）。至此盛高在东南二环位置共以65395.7045万元，购得面积为256.213亩的土地，平均每亩255.24万元。据此，我们可以再进一步计算，盛高大城的单位地价约为3828元/平方米。另外根据3.499的容积率，可以计算出盛高大城的地面地价为1094.03元/平方米。

建筑成本
    除去地价外，建筑成本是房价另外一个重要组成部分。根据现在高层住宅的市场价格，建筑成本大约每平米1500元至2000元，考虑到盛高的高品质定位，笔者将其建筑成本估算为2000元每平米。

开发成本
    除去最大的地价和建筑成本外，一个项目的开发，大致还需要建安配套、市政配套、设计、规划、税收、绿化景观、检测、用户配套、报建和综合管网等费用。根据当前市场价格估算，这些费用每平方米平均600元至1000元。考虑到盛高的定位，将其这个部分的费用估算为1000元每平米。

结论
    综上可大致算出盛高大城的平均房价成本为1094+2000+1000=4094元每平米。虽然上述成本已经作最高估算，但是均为开发商可预见性成本，所以大可将这一成本再微微扩大，将盛高大城房屋价格计为4150元每平米。
    所以，如果根据净现值的公式NPV＝∑（CI－CO）t ×（１+i c）-t 推算，盛高大城4690元每平米的最低单价，应该也不会越过其最低受益率这条准线。故而大致可以这样认为，相对于早先开发商每平方米7000元以上的房价期望，现阶段5000多元的均价是一个较为公道的市场反应。

盛高舍卒保车
    盛高在这次开盘中推出的首批房源只有50.2平方米、80多平方米、102平方米和133平方米等几个户型，公摊系数0.2左右。其中50.2平方米、80多平方米和102平方米三个户型均位于5栋和6栋，而这两栋楼均为30多层的点式设计，两梯六户，且距南二环不到40米，可以说是整个盛高大城位置最差的几栋。
    另外，50.2平方米号称2室一厅的房源，实则是一个大开间被隔成2室1厅，超高层住宅的使用面积只有建筑面积的70%，也就是说35平米使用面积包括了厨房、卫生间和过道。这个户型中楼层较低的一套，就是本次开盘引人关注的每平方米4690元的起价房。
    80多平米的3房有两个户型，C3户型全部房间单面采光，卫生间的窗户紧邻厨房门。从现场的沙盘图看次卧基本是个黑房间，采光较好的只有主卧和书房，而由于两边有遮拦，客厅的采光也谈不上好，可使用面宽只有3.2米。C2户型稍好一些，两面采光，但设计也很一般。
    102平方米的3房位于两个端头，算是这两栋塔楼里最好的户型，也是适合居家的唯一户型。该户型双面采光，明厨明卫，两个卫生间，均价6200元。
    133平方米的4房是最好的户型，位于小区中间，不受噪音和灰尘的干扰，而且是一梯两户的板式设计，不过均价已达到每平方米6700元。
    综上，可以看出貌似受到市场训诫的盛高置地，似乎摈弃了狮口大开的贪婪本性，回到一个公道价格的水准上。但实际不难发现，狡猾的澳洲袋鼠本次开盘并未推出较好的房源，因为其32层的楼王还在力保，而可以料想第二批推出的好房源全部都会在7000元以上。
    所以，本次盛高的“断尾”行动，其实只是一个舍卒保车的缓兵之计。

本刊记者 戴文宏/文